Дори и жилището да се намира в квартала, в който е обявено, че се намира (или поне местоположението му е приблизително точно), случаите, в които установявате, че снимките в обявата не отговарят на действителността, са безбройни. Понякога външният вид няма нищо общо с представения в обявата, защото се „крадат“ снимки от дизайнерски сайтове с цел набиране на повече потенциални клиенти.

В други случаи цялата обява е фалшива. Тя играе ролятата на „набирателна“ оферта – клиентите звънят, а брокерът на продавача или наемодателя твърди, че жилището вече е продадено/отдадено, но може да предложи други. И се започва с безкрайните, нежелани обаждания.

 Дори и да не търсите сами, а да си наемете брокер за целта, посредникът се сблъсква с абсолютно същите проблеми, ако не и по-тежки, защото масово колегите му не желаят да работят с други брокери. Това се оказва тежка спънка не само за купувачите и наемателите, но и за продавачите и наемодателите, защото автоматично стеснява кръга от възможните клиенти за същото това жилище. В други случаи брокери се опитват да „откраднат“ клиентите на свои колеги в опит да си осигурят работа и заветната комисиона.

Няма контрол – има проблем

С кризата от 2008-2009 г. некоректните практики на пазара силно намаляха. С възстановяването на пазара, което е видимо от миналата година обаче, некоректните практики на пазара на имоти отново набират скорост. Фалшиви снимки, неточно местоположение, откраднати оферти от частни лица, „игра“ с цената, продажба или отдаване под наем на имоти без статут на жилища (гаражи и търговски помещения) – некоректните практики са много. И докато специализираните портали за имоти се опитват да осъществяват някакъв контрол, доколкото е възможен при подозрително поведение на публикуващите обявите за имоти, в сайтовете за безплатни обяви няма никакъв контрол.

Най-сериозни са проблемите при обявите за наеми, защото комисионите са значително по-ниски в сравнение с продажбите. Това е причината много агенции, най-вече по-малки, и брокери от „сивия“ сектор да прибягват до повече „набирателни“ оферти – така си осигуряват повече потенциални клиенти.

 Не се осъществява контрол и върху брокерската дейност, което позволява на практика всеки да започне да „работи“, без да внася данъци и осигуровки и необезпокоявано да мами клиентите си. Опитите на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) да внесе за разглеждане закон за брокерската дейност не се увенчаха с успех заради разделението на бранша. Агенциите, обединени от сдружението, настояваха на пазара да се прилага принципът на саморегулацията и с приемането на закон да се създаде специализирана камара по модела на строителната и оценителската камари, която да следи за спазването на правилата. Други агенции обаче направиха конкурентно сдружение, което настояваше с налагането на контрол на пазара на имоти да се занимава държавна агенция, например Агенцията по вписванията.

За едно обаче браншът е единен – има нужда от изисквания за ценз за работещите като брокери, изисквания за добрите практики в работата на посредниците и строги санкции за некоректните. Това обаче няма как да се случи без официален контролен орган.

Кампания „Избери си брокер“

През лятото, което традиционно е по-спокоен период на пазара, НСНИ стартира специална кампания срещу фалшивите обяви за имоти, които са един от факторите за сринатото доверие на потребителите. От сдружението съветват купувачите или наемателите да не избират оферта, а брокер, който да е доказал се професионалист. Така той се превръща не в преследвач на комисиони, а в доверен партньор.

Организацията осъществи и серия от срещи с Комисията за защита на потребителите (КЗП) и Комисията за защита на конкуренцията (КЗК), за да се използват възможностите на законите за защита на потребителите и на конкуренцията, тъй като в тях са заложени санкции за заблуждаваща реклама.

През сайта на сдружението всеки, който се е сблъскал с некоректна практика, може да подаде сигнал и да поиска становище от някоя от двете комисии – за защита на потребителите или на конкуренцията, в зависимост от това дали подаващият сигнала е потребител на услугата или конкурентна агенция.

Все още обаче КЗК и КЗП не са се произнесли по първите сигнали, каза за Investor.bg председателят на Управителния съвет на сдружението Ирена Перфанова.

От началото на следващата година се очаква да заработи доброволен регистър на брокери към НСНИ, допълни Перфанова. В момента регистърът е в тестов период. В него всеки, който упражнява тази дейност, ще може да се регистрира и да се представи със своята квалификация като гаранция за качеството на услугите, които предоставя.

Това е втори опит за създаването на доброволен регистър на брокерите. Първият е отпреди повече от десет години, когато пазарът набираше скорост и брокерската дейност беше изключително привлекателна с печалбите си. Тогава интересите на некоректните посредници надделяха, но сега е доста по-вероятно идеята да се осъществи, защото браншът като че ли сам осъзнава, че има нужда от индикатори за качеството на предоставяните услуги. Все пак качеството е гаранция и за нови клиенти.

Контрол на обявите

Сайтовете, в които се публикуват хиляди обяви, няма как да проверяват всяка от тях. „Затова разчитаме на гражданската активност“, коментира мениджърът на Imoti.net Снежана Стойчева. Тя допълва, че във всяка обява на портала има лесна и бърза възможност за подаване на сигнал, след което следва детайлна проверка на достоверността.

 Най-често сигналите са за това, че брокерите не отговарят на посочените в обявите телефони, а след време връщат обаждане от съвсем други телефонни номера и правят нови предложения за имоти с оправдание, че харесаният от клиента имот е отдаден/продаден или има специфични изисквания към клиентите – например да са чужденци или да са семейство без деца, посочва тя.

При първи достоверен сигнал срещу агенция се спира достъпът ѝ до портала и се провеждат разговори за правилата на работа на сайта. „Ако постигнем съгласие да се съобразяват с нашите правила, възстановяваме достъпа, но не позволяваме на агенцията да се възползва от преференциални и пакетни цени за реклама. При констатиране на следващо нарушение агенцията губи всички права за публикуване на обяви в сайта ни, както и сумата, която има във виртуалната си сметка“, пояснява Снежана Стойчева.

В резултат на допълнителните проверки за достоверност фалшивите обяви в сайта са намалели със 70%, показва статистиката на портала. Все пак риск от публикуване на недействителни обяви има и понеже те са по-атрактивни, понякога изглежда, че преобладават, посочва тя.

По-сериозна промяна не може да се очаква, ако бизнесът с имоти не се регулира или саморегулира, допълва Снежана Стойчева. Според нея за фалшивите обяви понякога вина имат и собствениците, които не сключват договор с агенциите, а предоставят устно посредничеството на различни агенции. От друга страна пък агенции, които не са сключили посреднически договор, предпочитат да предлагат реалните имоти в личен контакт. „Те не са измамници или мошеници, но нерегулираният пазар ги принуждава да проявяват изобретателност, находчивост в използването на техники за привличане на клиенти“, допълва тя.

Двойна комисиона

Нежеланието на много брокери да работят с други колеги се поражда от желанието им да получат двойна комисиона – и от продавача, и от купувача, коментира за Investor.bg управителят на агенцията Софконсулт Галина Максимова. Това с пълна сила важи за наемите, където размерът на комисионата е много по-нисък – обикновено един месечен наем.

Тъй като закон за брокерската дейност скоро едва ли ще има, група агенции, обединени около Галина Максимова, създадоха през миналата година MLS система – специална система за мултилистинг на оферти на имоти, която е основна за работата на брокерите в чужбина.

При включване в MLS системата агенциите се задължават да спазват етичен кодекс, който изключва некоректните практики и отказа от съвместна работа с колеги. При нарушения се спира достъпът на некоректните посредници до системата.

Другият начин клиентите да се предпазят или поне да имат основание да си потърсят правата в случай на прояви на некоректност или измами е посредническият договор. Обикновено клиентите на брокерите го избягват, защото много агенции залагат в бланките си за договорите ексклузивност – т.е. клиентите нямат право да работят с други брокери. Всеки клиент обаче може да си договори взаимоизгодни условия по договора, както и конкретни срокове и ако не вижда резултат – с изтичането на срока да прекрати и договора.