Ще спре ли скоро "войната" за комисиони в сектора на имотите?

 

Неетичните практики на пазара ескалират, а държавна намеса още няма заради опасения за загуба на бизнес. От това обаче губят и бизнесът, и клиентите

Темата за некоректните практики на пазара на имоти отново набира скорост заради възхода на пазара и появата на нови играчи, целящи бързи печалби – без значение дали  са инвеститори, или брокери.

Секторът е „отворен“ за измами от всякакъв калибър заради липсата на регулация, за която се говори  повече от 20 години, но така и не се случва. Направиха се неколкократни опити за приемането на закон за брокерската дейност.  Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) дори подготви законопроект, който обаче не стигна изобщо нито до Министерския съвет, нито до Народното събрание.

Заради кризата на пазара като че ли имаше известен период на „затишие“. В последната година обаче сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват. НСНИ проведе специална кампания, за да обърне внимание на потребителите за това докъде се простират границите на етичните отношения между собственици и агенции за имоти и какво всъщност представляват некоректните практики.

Стигна се и до намеса на институциите, а през миналата седмица Комисията за защита на потребителите (КЗП) предупреди, че една от големите агенции обвързва клиентите с изплащането на комисиона, когато те закупят от друго лице огледания чрез въпросната фирма имот, но не чрез договор, а чрез протокол за оглед на жилище.

Намесата на институциите обаче първо е все още спорадична и второ - така и остава без последствия. Некоректни участници на пазара продължават да набират клиенти по всякакви начини, защото няма регулация, която да ги задължава да спазват етични правила и няма как да изгубят права да практикуват професията.

Още по темата

 

Ирена  Перфанова – Председател на Управителния съвет на Национално сдружение недвижими имоти: Има нужда от европейска директива за брокерската дейност

 

Точно до КЗП НСНИ препрати и стотици сигнали за различни некоректни практики. Според сдружението обаче отговорът на Комисията нееднозначно показва, че начинът на рекламиране на недвижим имот не се приема за лоша практика, защото не е търговия от разстояние.

Най-честите некоректни практики

Ако изобщо агенцията и/или брокерът имат практика да подписват договори с клиентите си, в тях понякога има подвеждащи или неясни клаузи, коментира за Investor.bg Ирена Перфанова, председател на Управителния съвет на НСНИ. Изключително важно е агенциите да предоставят предварително ясни условия и финансови параметри за работа, клиентите им да са наясно с правата и задълженията и на двете страни и това да се скрепи с договор.

„Не е добра практика да се поднасят финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена, или да се вмъкват в договорите клаузи, които ги правят безсрочни или неясни при какви условия се заплаща комисиона“, коментира Перфанова.

Друга некоректна практика е „кражбата“ на оферти – когато агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице, публикувана в портал за имоти, без да получи съгласието на собственика, и така привлича клиенти. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.

Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент, допълва Ирена Перфанова. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“, поясни тя.

В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.

„Клиентите все още не са наясно, че агентът, който получава ексклузивните права, трябва така да предлага имота, че да предостави възможност на максимален брой клиенти да се състезават за него, включително клиентите на конкурентите, а не да търси собствена изгода, като цели единствено да реализира „двойна сделка“. Ексклузивните договори са много успешна формула за продажба на имоти и трябва да се стремим към нея, но не да я опорочаваме с лоши практики“, посочи Перфанова.

В НСНИ са получавани и сигнали за агенции, които задържат оригиналните документи и ключовете на недвижим имот след покупката с уговорката да търсят наемател. При намирането на такъв те не уведомяват собствениците, а се възползват от факта, че разполагат с нотариален акт и подписват договор с наемателя, за да събират наемите в своя полза. Историята се разбира, когато собствениците на имота искат да разберат какво се случва с процеса на отдаване под наем. След разкриването на измамата обикновено агентите „изчезват“. „Това е типичен случай за фирма, която не членува в браншова организация, не спазва етичен кодекс, не фигурира в професионални регистри, няма сайт, няма „лице“ на пазара“, пояснява Перфанова.

 

Друг сигнал, получен в НСНИ, е за подобна „агенция“ за имоти, с каквато строителна фирма извършва измама, като подменя номера на вече продаден апартамент върху архитектурния проект с несъществуващ номер и прави опит за препродажба на имота. Измамата е засечена от банката, която е трябвало да кредитира сделката, и от друг брокер, към който клиентите се обръщат за допълнителна консултация, но след като са подписали предварителен договор.

Ирена Перфанова обясни и че има практика агенции да събират т.нар. „стоп капаро“ от клиенти преди подписване на предварителен договор за сделка, което обаче не връщат, а търсят причини клиентът да се счита за неизправен или се бави връщането на парите с обяснението, че те са в сейф и има нужда от време за тяхното възстановяване. „Когато се оставя депозит в агенция за имоти, клиентите трябва да са наясно какво постигат с това плащане – спират имота от продажба само от агенцията или по волята на самия собственик и съответно какво им гарантира „стоп капарото“, съветва тя.

Етични правила и стандарти за работа

Тъй като няма регламент за работата на брокерите със задължителен характер, излиза, че спазването на елементарни етични правила на пазара е „пожелателно“. „Гилдията и в момента има етичен кодекс, но не всички са се присъединили към него, въпреки, че броят на фирмите, които го правят, се увеличава“, коментира Ирена Перфанова.

„Много по-сплотени сме отвсякога в борбата с лошите практики, но без регулация на бизнеса няма как да се борим с онези, които не искат да се присъединяват към етичните правила“, допълва тя.

В България от няколко години действа и европейският стандарт за брокерските услуги, спазването на който също обаче е доброволно.

Според Ирена Перфанова етичният и коректен брокер на имоти е този, който е почтен с клиентите и коректен с колегите си, регламентира отношенията си с клиентите си, като подписва договори и спазва поетите в тях задължения, поставя на първо място интересите на клиентите си, достатъчно добре е квалифициран, за да упражнява професията, легитимен е съобразно действащото законодателство, т.е. внася данъци и осигуровки, обучава се постоянно, информира клиентите си за детайли по сделките, не ги подвежда, рекламира имоти коректно и т.н.

Етичният брокер трябва да има и професионално отношение към клиентите си в случаите, в които представлява и двете страни по сделката – купувач/наемател и продавач/наемодател, които не са рядка практика в България като държава, в която няма регламентация на тази дейност.

В повечето държави, където е въведена регулация, е регламентирано кой плаща комисионата. Там, където е определено комисионата да се плаща само от продавача, нейният размер е около 6%. Тогава посредникът споделя около половината от своята комисиона с агента на купувача/наемателя, като за целта агенциите работят само с ексклузивни договори през MLS (Multy Listing System) - затворена система за споделяне на бизнес между професионалистите, състояща се от реални оферти. Такава е практиката например в САЩ, която в момента се налага и на българския пазар, посочва Перфанова.

У нас също обичайната комисиона е около 6%, като се плаща наполовина от продавача и купувача, допълва тя.

Разликата с държавите, където действа регулация на професията, е, че ако агентът не се отнася еднакво професионално и към двете страни в сделката, независимо че защитава интереса само на едната, рискува да загуби правата си да упражнява професията.

Препоръката на НСНИ е клиентите да избират не оферти, а доверени посредници – доказали се професионалисти чрез препоръки, без значение дали работят за голяма, или за малка фирма. Добре е да се сключи и посреднически договор, на базата на който и двете страни да могат да защитят интереса си, ако се стигне до съд поради някакви причини.

Що се отнася до скорошно приемане на закон, тя смята, че професията е променила облика си в сравнение с момента, в който проектът на НСНИ се обсъждаше преди няколко години, заради което има нужда от актуализация. Затова и НСНИ работи с международни съветници и правни консултанти. „Ако искаме потребителите да са доволни, трябва да имаме условия за коректен бизнес – надяваме се това да бъде осъзнато и от КЗП“, посочи Перфанова.

Кога (не) се плаща комисиона

В много от случаите споровете между агенциите и техните клиенти се пораждат в момента, в който се стигне до плащането на комисиона.

В последните години много агенции, за да защитят труда на своите брокери, въведоха клаузи в договорите, с които регламентират дължимите плащания. За подобна клауза предупреди и КЗП миналата седмица, но не в договор, а в протокол за оглед – т.е. клиентът не е информиран предварително за финансовите детайли по предоставянето на услугата, което е некоректна практика.

Основната причина за включването на такива клаузи в посреднически договори са опитите за заобикаляне на посредниците на пазара. Нерядко клиенти използват труда и информация на брокерите, а в някои случаи посредници са изпълнили всички свои задължения, а клиентите им не им плащат.

„Държавата казва, че няма да регулира брокерската професия, защото можело да се създадат условия за лишаването на хора от възможност за бизнес, а реално с подобни действия и въвеждането на други ограничителни закони прави именно това. Така вместо да спираме лошите практики - те ескалират, защото съществуването на пазара започва да се превръща в начин за оцеляване и завземане на пазарни дялове по некоректен механизъм. В държавите, където отдавна се е наложила практиката, че всяка услуга се заплаща, договори, в които има клаузи, че трябва да си платиш, не изглеждат странни, но у нас се тълкуват дори като некоректни“, коментира Перфанова.

 

„Ако агентът по цял ден дава безплатни консултации или ходи на безсмислени огледи, кой ще покрие разходите му, кой ще му даде заплата и защо е необходимо да полага този труд, ако ще бъде излъган“, посочва още тя.