Практически съвети

 Практически съвети при наемане, покупка и продажба на имот

Данъчно облагане на доходите от продажба или наем на имоти

 

Тази брошура е съвместно издание на Националната агенция за приходите и Национално сдружение Недвижими имоти.

 

Какво трябва да се знае при закупуване на недвижим имот

 Закупуването на недвижим имот е сериозна инвестиция, която трябва да бъде внимателно обсъдена. За да се ориентирате сред многобройните предложения на пазара на недвижими имоти е необходимо преди всичко да сте наясно с пазарните цени за търсения тип имот, да прецените добре средствата с които разполагате и възможностите за финансиране на евентуална покупка, както и да сте наясно с допълнителните разходи при реализиране на сделка. Необходимо е също така да сте запознати с процедурата и законовите разпоредби при подобен род сделки.

 

В случай че сте избрали имот, преди да пристъпите към реализиране на сделка, е необходимо да се запознаете с документите, индивидуализиращи имота и доказващи правото на собственост, както и да направите проверка на определени обстоятелства, с цел да защитите в максимална степен своята инвестиция.

 

Предварителен договор

 

Обичайната практика, наложила при сделките с недвижими имоти, е страните да подпишат предварителен договор, с който да подготвят сключването на окончателен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.). Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия. Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от ЗЗД и чл. 362-364 от ГПК. Важно е да се знае, че предварителният договор за продажба на недвижим имот няма вещно правен характер и не поражда права на собственост. По силата на чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор.

 

 

Изповядване на сделката пред нотариус

 

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като страните потвърдят волеизявленията си, отразени в него, актът се подписва от страните и от нотариуса.

 Вписване

В деня на изповядване на сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица. От този момент купувачът е напълно в правото да се разпорежда с ипотеки, отдаване под наем, продажба и др.

Какво е нужно да се знае при ползване услугите на брокер на недвижими имоти

Много често, макар и не задължително, професионална консултация и съдействие, както при покупката, така и при продажбата на недвижим имот, оказват брокерите на недвижими имоти. Професионално работещите брокери са в състояние да предоставят широк спектър от услуги не само във всички етапи на реализиране на конкретна сделка, но и при самото вземане на решение за евентуална покупка или продажба. Част от услугите включват съдействие при набавяне на различни документи, свързани със конкретна сделка, като скици, удостоверения справки и др.; извършване на проверки в агенцията по вписванията – Имотен регистър, Търговски регистър, проверки в други служби и администрации; консултации, анализ и информация за пазара на недвижими имоти, маркетинг и реклама, както и допълнителни специализирани услуги.

Важно е да се знае, че при наемане на брокер на недвижими имоти за извършване на конкретна посредническа или друга услуга е редно да се сключи писмен договор, в който ясно да се дефинират предметът и цената на конкретната услуга, както и правата и задълженията на страните. Такъв договор гарантира и защитава интересите на клиента, като точно определя задълженията на брокера. Сключването на писмен договор с клиента е и едно от изискванията на европейския и национален Стандарт за услугите, предлагани от брокерите на недвижими имоти – БДС-EN 15733.

В случай, че желаете да получите обективно и професионално мнение по въпроси свързани с покупката или продажбата на недвижима собственост, за да бъдете сигурни и спокойни за Вашите решения, или имате нужда от консултация, препоръка или съвет по въпроси свързани с недвижимите имоти, може да се свържете с Национално Сдружение Недвижими Имоти (НСНИ) на телефон 0 700 10 805 на цената на един градски разговор за цялата страна, или на адрес: НСНИ, бул. Патриарх Евтимий 36 А, 1000 София, 02 988 68 90, office@nsni.bg, www.nsni.bg

 

Данъчно облагане на комисионите, доходите от продажба или наем на имот.

 Касова бележка за платените от вас комисиони.

 Уговорените комисиони, които плащате на агенция за недвижими имоти или на физическо лице – посредник са приход, който задължително трябва да бъде отчетен пред данъчните власти. За всяко плащане към посредник, което не е извършено по банков път трябва да получите касова бележка (фискален бон). Силно препоръчително е отношенията между агенцията за недвижими имоти и клиента да бъдат оформени в писмен договор, като за всяко парично плащане в брой да получите съответния документ. Неиздаването на касова бележка е данъчно нарушение, което се санкционира от Националната агенция за приходите (НАП). Ако въпреки Вашето искане не получите документ, удостоверяващ плащането на парична сума от агенция или физическо лице – брокер, можете да сигнализирате НАП на цената на градски разговор и при гаранция за конфиденциалност на телефон 0700 18 700 или чрез електронна поща infocenter@nra.bg.

 

Облагане на доходите от продажба на недвижим имот.

 Доходите ви от продажба на имот не подлежат на облагане с данък върху доходите, ако той е бил ваша собственост в продължение на повече от 3 години, тоест между датата на покупката и продажбата му са изминали повече от 3 години. Не се облагат и доходите от продажба на не повече от два недвижими имота, ако между покупката и продажбата им са изминали повече от 5 години. Доходите от продажба на селскостопански и горски имоти са освободени от облагане независимо от броя им, ако между придобиването и продажбата им са изминали повече от 5 години.

Във всички останали случаи доходът от продажбата на недвижим имот се облага с данък, като основата за облагане се изчислява като положителната разлика между покупната и продажната цена на имота, тоест на облагане подлежи доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден по-скъпо, отколкото е купен. В този случай продавачът е длъжен да подаде данъчна декларация за облагане на доходите и да внесе данъка не по-късно от 30 април на годината, следваща продажбата.

 

Облагане на доходите от наем на недвижим имот.

 

Доходите от наем на недвими имоти задължително се декларират в декларацията за облагане на доходите. Законът позволява на наемодателите да намалят облагаемата си основа с 10 % нормативно признати разходи, като не се изискват документи или доказателства, че разходите са реално извършени.

 

1. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи имоти на други физически лица.

Деклариране.

 

 - Наемодателите подават годишна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) до 30 април на годината, следваща годината на получаването на доходи от наем.

- Освен годишна декларация за доходите, наемодателите физически лица, отдаващи имоти на други физически лица задължително подават и тримесечни декларации за облагане с авансов данък (декларация образец 4001). Срокът за подаването на тези декларации е до края на април за първото тримесечие, до края на юли за второто и до края на октомври за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие декларация за облагане с авансов данък не се подава, не се и внася авансов данък.

 

Плащане

- Физическите лица, отдаващи под наем имоти на други физически лица задължително правят авансови вноски за данъка върху доходите от наем. Вноските са тримесечни и се превеждат по сметката на НАП по постоянен адрес на наемодателя. Срокът за авансовите вноски за данъка върху доходите от наем е до края на април за първото тримесечие, до края на юли за второто и до края на октомври за третото тримесечие на годината. За четвъртото тримесечие авансови вноски не се дължат.

- Данъкът за довнасяне  по годишната данъчна декларация за доходите се плаща до края на април на следващата година по сметката на НАП.

  2. Облагане на доходите на физически лица, отдаващи имоти на юридически лица

 

Деклариране.

 

 - Наемодателите подават годишна декларация за облагане на доходите (Образец 2001) до 30 април на годината, следваща годината на получаването на дохода. От тях не се изисква подаване на декларации за облагане с авансов данък, защото той се удържа и внася от платеца на дохода (юридическото лице). С последните промени в данъчното законодателство от началото на 2013 г.  на наемодателите, отдаващи имоти на юридически лица ще се издава само една служебна бележка, а не 12 за всеки календарен месец, каквото беше правилото до края на 2012 г. Тоест към данъчната декларация за доходите на наемодателя ще се приложи само една служебна бележка за получения доход от наем, платен от юридическо лице.

 

 

Плащане

- Физическите лица, отдаващи под наем имоти на юридически лица не правят авансови вноски за данъка върху доходите от наем. Вноските се внасят от техните наематели всяко тримесечие.

- Данъкът за довнасяне  по годишната данъчна декларация за доходите се плаща до края на април на следващата година по сметката на НАП.

 Повече информация за декларирането на доходи от наем или продажба на недвижим имот можете на намерите в интернет-страницата на НАП www.nap.bg или на информационния телефон 0700 18 700.