Недвижимите имоти - сега и преди /в-к "Анонс", април 2009 г.

 Разговор с г-жа Красимира Минева, управител на "М-КОМЕРС Плюс"

Г-жо Минева, след 15 години присъствие на пазара за недвижими имоти, какви са вашите впечатления за  изтеклия период  и какво можем да очакваме  в близко време?
    
           Агенция “М-Комерс“ започна своята дейност преди петнадесет години.    През този  не кратък  период,  пазара за недвижими имоти  премина през различни етапи на развитие, докато  стигне и до своя апогей през последните  три години
Поскъпването на имотите в България беше продиктувано от слабото предлагане, което доведе до бум в строителството, което се отрази положително и на икономиката на страната. Основни фактори, определящи поскъпването на недвижимите имоти  се оказаха възможностите за жилищно кредитиране от банките, чуждестранните инвестиции, нарастналите доходи в определени сфери на икономиката и бизнеса, желанието за покупка на собствено жилище  от новодошлите в столицата стотици търсещи работа,  предимно млади хора. 
      Световната финансова криза доведе до ново изпитание на пазара за недвижими имоти.  Тази година започна със застой и спад на цените, особено на някои сегменти.  През изминалите петнадесет години в „М-Комерс“  бяхме свидетели и на  други кризисни ситуации на пазара с недвижими имоти, особено през 1996 – 1997 год. До 1997 год. банковата система в страната беше постоянно в състояние на някакъв вид криза.  Мнозина от читателите със сигурност си спомнят за финансовите и строителни пирамиди в онези години, банковите фалити,  обезценяването  на българския лев  -1 долар се разменяше за  3000 лева. Отпускането на кредити в частния сектор беше почти невъзможно. Кредитирането беше насочено предимно към държавните предприятия.   Тогава финасовата криза в България беше от най-тежкия вид, включваща банкова и валутна криза. Всичко това доведе до пълна загуба на доверието на хората. След наложените правила от МВФ, нещата малко се успокоиха, след което  дойде и  времето, в което заваляха предложения за кредити. Това, което се случваше в последните 2-3 години по отношение на различните видове кредити, отпускани от почти всички банки, едва ли ще се повтори. Това не означава, че кредитите ще спрат. Кредити отново ще има, но при други условия и изисквания за кредитополучателите.   Надявам се  промените  да не бъдат толкова драстични, за да не се породи отново онова чувство на страх и несигурност. 

През последните години в София, а и в по-големите градове се забелязаха много офиси на агенции за недвижими имоти . Какво според Вас предизвика такъв  интерес към този бизнес?

        Липсата на регламент и правила, а защо не и закон, регламентиращ този бизнес, позволи всякакви желаещи да  „опитат“ да упражняват тази дейност. Но колкото и да изглежда просто отстрани, тази професия изисква професионализъм, свързан с много познания, както технически, така и юридически, ежедневно обучение,  предлагане на предварително проверена  информация по отношение на собствеността, местоположението, правен и технически статут за всеки имот. За съжаление не са много  агенциите , доказали се във времето, както с професионализма си, така и с  морала  и отговорността си към клиентите. Независимо от това, дали са го осъзнали или не, агенциите на практика не продават и  не купуват  имоти, а продават на своите клиенти ИНФОРМАЦИЯ  за обективни оферти за недвижими имоти, моментното състояние на даден местен пазар, предвидените и изискващи се от закона условия за прехвърляне на собствеността  и  други. Т.е. основната „стока“, която агенциите „продават“ е информация и именно във връзка с нея възникват и въпросите относно професионализма, етиката и коректността  за работещите в бранша. В Агенция „М-Комерс“ има правила и водещ принцип в нашата работа е не количеството, а качеството на предлаганите услуги. 

Какви са Вашите прогнози по отношение на цените и развитието на пазара в близките месеци? 

    Труден въпрос, на който отговорът може би се крие в предстоящата политика на банките, неизбежното „приземяване“ от страна на продавачите, преразглеждане на цените на инвеститорите  в новото строителство. Желанието на българина да притежава собствен дом е приоритет, от който едва ли ще се откаже. Но и това, което се наблюдаваше през последните години не беше  реално. Основен фактор, който  не оправдава високите цени  остават  инфраструктурата, комуникациите,  понякога и качеството на строителството, както и доходите на населението.  Всички знаем, че цените на имотите в България догониха европейските, а на някои сегменти  ги и надминаха. Но докато достигнем този стандарт и условия за живот, малко трябва да почакаме, да поработим и тогава да се доближим до тези цени. По отношение на състоянието на една голяма част от жилищните сгради, строени през 60-те до 90-те години мога да кажа, че посещавайки такива жилища, усещането за уют, чистота и ред  е рядко срещано. Общите части на сградите в повечето жилищни кооперации не са докосвани от тяхното построяване. В същото време цените на апартаментите се доближават до новопостроените  луксозни жилищни сгради.   
    Според мен, раздвижване и реално търсене на  имоти в близко време може да има само при разумни цени, банките да обърнат поглед отново към  пазара за недвижими имоти  и не на последно място е и отношението  от страна на  продавачите , реалната  им преценка по отношение на цените, както и да приемат   ситуацията в момента -  на финансова криза.

                                             в-к „Анонс“, 04.04.2009